Ο νέος νόμος 4242/2014, στο άρθρο 13 περιέχει τις νέες διατάξεις για τις εμπορικές μισθώσεις, οι οποίες διατηρούν τη 12ετή χρονική προστασία στις παλαιές μισθώσεις, χωρίς όμως να συμβαίνει το ίδιο για τις νέες.
Οι βασικές αλλαγές στις διατάξεις του νόμου για τις νέες μισθώσεις της επαγγελματικής στέγης, είναι οι ακόλουθες:
- Η διάρκεια των νέων μισθώσεων καθορίζεται πλέον ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Ως ελάχιστο χρονικό διάστημα προστασίας της μίσθωσης τίθεται η 3ετία, όπως και στις μισθώσεις κατοικιών. Αυτό το ελάχιστο χρονικό διάστημα της 3ετίας δεσμεύει τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή.
- Η καταγγελία από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν έχει συμφωνηθεί για μικρότερο χρονικό διάστημα, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.
- Γενικώς, οι νέες μισθώσεις διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και από ό,τι έχει συμφωνηθεί με το μισθωτήριο. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας του π.δ. 34/95.
Δεδομένου ότι μετά την εισαγωγή των νέων διατάξεων τα πάντα κρίνονται από το μισθωτήριο και το περιεχόμενό του, δεν επιτρέπονται λάθη ή παραλείψεις, διότι ένα ατελές, ασαφές ή ελλιπές μισθωτήριο μπορεί να τινάξει τόσο μια επένδυση όσο και την ίδια την επιχείρηση στον αέρα. Συνιστάται στους εμπόρους οι νέες μισθώσεις να έχουν τουλάχιστον εννεαετή συμβατική διάρκεια για διάφορους σοβαρούς λόγους: Ενδεικτικά αναφέρεται τυχόν επιστροφή ΦΠΑ για συγκεκριμένες δαπάνες, απόσβεση επιχείρηματικής επένδυσης, χρηματοδότηση από τρέχοντα ευρωπαικά προγράμματα και άλλα.
Για τις υφιστάμενες μισθώσεις παραμένει σε ισχύ η 12ετής προστασία της μίσθωσης, αλλά καταργήθηκε το δικαίωμα της μονομερούς τετραετούς παράτασης στη 16ετία. Παράλληλα, καταργήθηκε η άυλη εμπορική αξία όπως την ξέραμε και εισήχθη μία μεταβατική διάταξη για καταβολή αποζημίωσης 6 ενοικίων στον μισθωτή, εάν ο εκμισθωτής καταγγείλει μέχρι 31 Αυγούστου 2014 τη μίσθωση που έχει λήξει.
Επίσης, γίνεται σύντμηση των προθεσμιών για καταγγελία λόγω ιδιόχρησης/ανοικοδόμησης σε 9 έως 18 μήνες, αντί 18 έως 30 που ίσχυε ως σήμερα. Οι αποζημιώσεις του μισθωτή ορίζονται σε 8-15 μισθώματα για την ιδιόχρηση, σε 15-20 μισθώματα για την εγκατάσταση στον ίδιο χώρο όμοιας επιχείρησης και σε 6-9 μισθώματα για ανοικοδόμηση.
Συνοπτικά, για τις ΝΕΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ (Ν.4242/2014)
ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Η διάρκειά τους καθορίζεται κατ΄ αρχήν ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.
ΣΤΗΝ ΠΡΑΞΗ δηλαδή τα μέρη έχουν πλέον την απόλυτη ευχέρεια να διαπραγματεύονται και να συμφωνούν διαφοροποιημένο χρόνο δέσμευσης για κάθε πλευρά, ανάλογα με τις ανάγκες τους, όχι όμως μικρότερο από την τριετία. Είναι αυτονόητο ότι κάθε μισθωτής που θέλει να κάνει μια σοβαρή επένδυση, ενώ θα διεκδικεί για τον εαυτό του μεγάλη μισθωτική διάρκεια, ο ίδιος θα ζητά να δεσμεύεται για μικρότερο χρόνο, με minimum πάντοτε την τριετία, ώστε να μπορεί να αποδεσμευθεί σε περίπτωση δυσμενούς εξέλιξης της επιχείρησής του. Θα είναι δηλαδή συνήθεις στην πράξη και απόλυτα έγκυρες οι μισθώσεις με μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του να παραμείνει στο μίσθιο μόνον για μια 3ετία.
ΛΥΣΗ-ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ: Οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.
ΛΟΙΠΟΙ ΟΡΟΙ: Κατά τα λοιπά οι νέες μισθώσεις θα διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και από τις συμφωνίες που περιλαμβάνονται στο μισθωτήριο. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/95.
Διάφορα θέματα προκύπτουν αναφορικά με τις μισθώσεις που υφίστανται και εξακολουθούν να υπάγονται στο παλαιό καθεστώς.
Οι νέες διατάξεις έρχονται να προσαρμοστούν στις νέες συνθήκες της αγοράς και διέπονται από μεγαλύτερη ελαστικότητα, ευχέρια διαμόρφωσης της μισθωτικής συμβατικής σχέσης και περιορισμένη προστασία του μισθωτή. Λόγω της ελευθερίας που διέπει την επαγγελματική μισθωτική σχέση υπό το φως του νέου Νόμου καθίσταται επιβεβλημένο να συντάσονται τα μισθωτήρια με ιδιαίτερη προσοχή και από καταρτισμένο μόνο νομικό παραστάτη.